¿DESGASTE NORMAL, O MAL USO? ¿QUIÉN SE HACE CARGO?

Entramos en un “terreno resbaladizo” cuando en los arrendamientos nos preguntamos ¿a quién pertenece el arreglo de un desperfecto cuando los inquilinos se marchan? Pues bien.. vamos  a intentar resolver algunas dudas, aunque como ya sabréis, luego cada caso es único y habrá que valorar en todo momento si ese desperfecto es un simple desgaste, o por el contrario es un daño imputable a la reducción de la devolución de la fianza.

Desde el principio en los alquileres (salvo que se exprese otra cosa), se presupone que el inquilino recibió el piso en perfectas condiciones. Aunque los que ya habéis hecho algún contrato de alquiler con nosotros, siempre recomendamos (puesto que lo hacemos nosotros) añadir fotos del estado actual, ya que esto ayudará a evaluar los “daños” que se hayan podido producir durante el tiempo que haya estado arrendado.

Os vamos a dar algunos ejemplos concretos, aunque repetimos, cada caso es especial y único, y por supuesto, habría que valorarlo.

PINTURA: Se suele considerar que el propietario no puede exigir al inquilino el coste de pintar de nuevo el piso una vez que se abandone la vivienda, porque se entiende que es un desgaste ordinario. Por el contrario, si hay pintadas o dibujos extraordinarios (hechos por los hijos menores del inquilino) sí que se considera que hay un daño imputable, porque no haber hecho un uso correcto.

LIMPIEZA: Respecto a la limpieza, se presupone que una vez que el  inquilino devuelva la vivienda, lo hará en buen estado, y limpia, pero si no fuera así, se considera que es a cargo del propietario volver a adecuarla para su posterior puesta en alquiler, excepto si el estado de suciedad es anormal, con manchas de grasa en la pared... siendo necesaria la contratación de un servicio de limpieza, que en ese caso, se permite descontar de la fianza el coste de dicha contratación.

ROTURAS: Asimismo, se considera que son un daño imputable al inquilino las roturas en elementos de la vivienda (agujeros en las puertas, cristal de la vitro roto….)

Estos, son sólo algunos ejemplos de desperfectos que pueden aparecer cuando un inquilino se marcha. Y siempre recomendamos lo mismo, tiene que regir el sentido común por ambas partes. En el caso de los inquilinos, por civismo, se debe devolver la vivienda, en el mismo estado que te la cedieron, y en caso de los propietarios, hay que ser proporcionados, porque aunque un daño sea imputable al inquilino por un mal uso, sólo se puede reclamar el coste de devolver las cosas al estado que tenían en un principio, es decir, si una parte del parquet está deteriorada por culpa de los inquilinos, se le puede exigir el coste de sustituir dicha parte, pero no la sustitución íntegra de todo el piso.

Como siempre os decimos, tiene que prevalecer la buena convivencia entre ambas partes, pero si no es así, os recomendamos que acudáis a un profesional que os podrá orientar objetivamente..

Esperamos que os haya servido de ayuda.. Y ya sabéis que estamos dispuestos a resolveros cualquier duda que tengáis, y si queréis que hagamos un post con algún tema en concreto, sólo tenéis que decírnoslo.. Al fin y al cabo.. esto lo hacemos por y para vosotros.. 

Hasta la próxima!! ;)

¿VALOR REAL O VALOR CATASTRAL?

Como bien sabéis, tenemos varios departamentos dentro de YUS CONSULTORES, y por eso intentamos dar el servicio más completo a la hora de adquirir una vivienda, insistiendo siempre en que la mejor manera de hacer las cosas bien, es acudiendo a un profesional, ya sea del sector que sea, nadie te va a orientar mejor. La semana pasada, nos entró por la oficina una pareja que compró una vivienda hace un par de años a nivel particular, uno de esos pisos “chollo”. 

Evidentemente, no todos nos podemos permitir comprar más de una vivienda en nuestra vida, por lo tanto, estos chicos, eran la primera que adquirían, y sólo tenían claro que la venta estaba gravada por el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). 

Este impuesto grava las compraventas de inmuebles con un porcentaje establecido por cada comunidad autónoma sobre la base imponible, que viene determinada por el valor del inmueble a la fecha de transmisión, y pensaban que allí se acababa todo el trámite. Pero cuál fue su sorpresa cuando les llegó una notificación de la Agencia Tributaria diciéndoles que debían abonar más dinero de lo que ya pagaron en su día, porque Hacienda entendía que el valor que se determinó para la venta, era inferior al valor catastral y por lo tanto, debía ingresar la diferencia. Los valores catastrales son valores fijados por los ayuntamientos. La Administración de la comunidad autónoma correspondiente tiene un plazo de cuatro años para revisar las operaciones de compraventa que se encuentran gravadas por el ITP y, en concreto, revisar si en dicha operación el valor de éste se ajustaba a ciertos criterios de valoración permitidos.

Dicho todo esto, lo que la Agencia Tributaria les ha mandado es la apertura de un procedimiento de gestión tributaria, con una propuesta de liquidación, en el que estableciendo un valor por la vivienda más alto por el que la pareja pagó, le calcula la diferencia entre lo que debió ingresar menos lo que ingresó por dicho impuesto.

Como ya les hemos comentado a ellos, tienen la posibilidad de aceptar y abonar la cantidad que les piden, o entendiendo que el valor determinado por la administración sobre el inmueble no se ajusta al mercado actual, pueden solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial contradictoria, donde quedará reflejado que el valor real, es inferior al marcado por Hacienda, ya que casi siempre, suele ser así.. 

En ello estamos…

Por eso, desde aquí siempre os damos el mismo consejo, un profesional es profesional por algo, cada uno lo somos en nuestra profesión, al igual que os recomendamos acudir al profesional de la medicina y no “automedicarnos”, os recomendamos que en el tema inmobiliario y legal, os dejéis asesorar por los expertos.

Nos vemos en el siguiente post… ;)

¿QUÉ ES ESO DEL "HOME STAGING" .. QUE TODO EL MUNDO HABLA?

Como os contábamos en el anterior post, existen varios “truquitos” para ayudarte a vender antes tu vivienda, pero sin duda, uno de los que más éxito están teniendo, o cuanto menos.. curioso, es el “Home staging” una técnica cada vez más extendida en los propietarios que ansían de una vez por todas vender su casa.

Os contamos un poco de teoría.. El Home Staging es una técnica de venta inmobiliaria ampliamente conocida y utilizada en Estados Unidos, Canadá e Inglaterra, que poco a poco se va abriendo camino en España gracias a sus excelentes resultados. Home Staging es en definitiva, el arte de preparar una casa para la venta. Consiste en reorganizar la decoración de una vivienda y complementarla, para evidenciar su potencial y atractivo, de cara a facilitar la venta. 

Las estadísticas confirman que un piso después del Home Staging se vende en la mitad de tiempo. Esta técnica de venta inmobiliaria basa su principal premisa en el hecho de que entre dos viviendas de la misma tipología, situación y rango de precio, el comprador elegirá siempre la que esté mejor presentada puesto que éste, siempre querrá comprar la mejor casa al mejor precio posible. Además, en muchas ocasiones, el propio vendedor es incapaz de ver el verdadero potencial que tiene su vivienda, sin sacar todo el partido que podría obtener de su propia casa.

No debemos olvidar, que los compradores no buscan una simple vivienda, sino un hogar, que en ocasiones, dado los desperfectos o las decoraciones poco acertadas, o demasiado personales, hacen que al final se acaben decantando por otras viviendas.

Muchas veces, una pequeña inversión aplicando un baño de pintura, una reorganización de los muebles, un pequeño “toque de vida” puede dar un giro importante a la propia vivienda. Lo que se realiza para llevar a cabo el ‘home staging’ no son reformas, si no que se maquilla un poco la vivienda. Se llevan a cabo diferentes tareas de limpieza, ordenación, organización y alguna pequeña reparación, dándole un soplo de aire fresco, mejorando la presencia de su vivienda, concentrándose en los puntos fuertes para hacerla destacar.

Aunque lo más importante, siempre será que el propietario se distancie emocionalmente de su vivienda y la valore objetivamente (con la mente de comprador) desnaturalizando y despersonalizando los espacios. Despersonalizar no es guardar cuatro fotos, despersonalizar va más allá: es neutralizar los espacios, por supuesto guardando objetos personales, pero también cambiando textiles de cortinas, sábanas, etc., y  a menudo la disposición del mobiliario.  Descongestionar la casa es clave en los proyectos de home staging.  

Todos sabemos que una casa vacía parece más pequeña.  Podemos optar por amueblarla con muebles de cartón. Que no sea un hándicap saber si cabe la cama o no. Los potenciales compradores no tienen por qué imaginarse cómo sería la casa. Tienen que sentir y que imaginarse viviendo ahí.

¿Cuánto cuesta un home staging? Puede ir de los 300 euros,  que sería una intervención sencilla, a un 1 % del valor total de la vivienda. En este caso, esto ya tendría mobiliario etc.

Se trata sin duda de una técnica que beneficia a clientes vendedores, pues disminuye el tiempo de venta, y también a los potenciales compradores, pues le muestra la vivienda con todas sus posibilidades aprovechadas al máximo de una vivienda de segunda mano. Y es que, no podemos olvidar que vender una casa de segunda mano siempre ha tenido la desventaja de encontrarse en peor estado que una nueva.

¿Qué os parece a vosotros? ¿Lo contrataríais? Las fotos son espectaculares, eso sí.. Hasta el siguiente post!! ;)

"TRUQUITOS" QUE TE AYUDARÁN A VENDER ANTES TU VIVIENDA

¿Sabíais que los compradores, solamente necesitan 30 segundos para valorar si compran una vivienda o no?

Estamos atravesando unos tiempos en los que vender una casa no es tarea fácil, por eso muchos nos estáis pidiendo que os demos algunos “truquillos” para poder preparar la vivienda para agilizar en la medida de lo posible su venta. De todos es conocido que los compradores las evalúan con “ojos muy críticos”, tienen muchas opciones y por eso es tan importante crear una primera buena impresión.

Nosotros queremos desde aquí daros unos sencillos consejos para poder “lavarle la cara” a nuestra vivienda, y que resalte frente a los demás. 

Lo que os pedimos es que toméis de referencia los “pisos piloto” de las obras nuevas. ¿Da gusto entrar, verdad? Todo está impecable, las paredes recién pintadas, los espejos limpios, no hay ningún estorbo por el suelo, huele a limpio, y no hay desorden.. Pues eso es lo que hay que intentar en nuestra casa.

• ·         Lo primero que haremos cuando sepamos que vamos a tener una visita programada es darle a la vivienda un aspecto ventilado y espacioso. Eliminaremos al máximo el desorden y en la medida de lo posible los accesorios familiares. Mirad la foto, ¿a que no parece la misma cocina? Pues la es!

• ·         Si no vivimos en la vivienda, lo ideal es quitar todos los efectos personales (cuadros, fotos, objetos religiosos……) Evidentemente si vivimos, esto no es posible, ya que a día de hoy, sigue siendo nuestro hogar. :)
• ·         Debemos planificar la preparación y la decoración de todas las dependencias de la casa. Retiraremos todo aquello que esté viejo o estropeado. Limpiaremos todas las superficies a fondo y repondremos sólo aquello que tenga buen aspecto.
• ·         Si la casa que queremos vender está amueblada, lo ideal es que el ambiente no esté cargado, porque lo que intentamos es crear una “sensación de espacio”, con canales de comunicación entre las dependencias.
• ·         Debemos tener la máxima iluminación, con las cortinas corridas y persianas subidas. Antes de recibir la visita de la inmobiliaria con los posibles compradores, encender todas las luces, aunque sea de día para que tenga la máxima luminosidad posible.
• ·         Hay quien dice, que el olor de una vivienda influye mucho a los ojos con los que la ves, y que es aconsejable que aunque la vivienda esté vacía, la impregnemos de un olor a fresco (para eso están los típicos ambientadores que nos salvan del apuro) y si no pues unas cesticas de flores secas también ayudan.

Y por último, ahora está muy de moda el “home staging” que es una técnica de marketing inmobiliario que crean ambientes increíbles… ya sea con cartón, o con tus propios muebles. Pero de eso.. os hablaremos en el siguiente post….. ;)

SERVICIOS INMOBILIARIOS

En nuestro departamento inmobiliario, nos dedicamos tanto al alquiler, como a la venta de viviendas. 

ALQUILER:

1. Intermediación en el alquiler de viviendas, siguiendo la línea de la empresa basada en la confianza y profesionalidad hacia los clientes.
2. Contratación si interesa de seguros de impago de alquiler para cubrir incluso actos vandálicos en la vivienda que puedan ocurrir.
3. Formalización de los contratos de alquiler con el consiguiente depósito de la fianza correspondiente en el Gobierno de Aragón.
4. Seguimiento de los inquilinos: emisión de los recibos correspondientes a cada mensualidad en los 5 primeros días de cada mes, reclamando formalmente, si procede en caso de devoluciones.
5. En caso de finalización de un contrato de alquiler nos ocupamos de comprobar el estado de la vivienda para proceder en su caso a la devolución de la fianza y una vez desalojada la misma se procederá a gestionar las acciones pertinentes para que se encuentre en condiciones óptimas para volver a alquilarlo.

VENTA

1. Comprobamos el estado de la vivienda, procediendo en su caso, a la limpieza y saneamiento,  y si es necesario no ocupamos de realizar las reparaciones que se necesiten para que el piso esté en condiciones óptimas para la venta. 
2.  Promoción de las viviendas, desde distintos medios: 

•  Internet: desde nuestra propia página web y colaborando con los portales inmobiliarios más importantes del momento como Fotocasa, Segundamano, Idealista, Yaencontre, Pisos.com,... 

• Oficina: aprovechando la buena ubicación de la oficina, mediante cartelería conseguimos una atención directa, rápida y personalizada con los clientes. 

•  Viviendas: en el propio inmueble, sin romper la estética del edificio y con autorización de la comunidad se coloca cartelería   

        3.   Tratamiento personalizado y de confianza con el cliente interesado, realizando las visitas a los inmuebles, asesorando tanto en las condiciones económicas y de financiación como en las reformas que podría realizar para conseguir que ese inmueble llegue a ser su vivienda ideal.
         4.   Asesoramiento de precio real de venta de la vivienda, presentando testigos ciertos de zona para orientar a nuestros clientes.

Nuestra empresa realiza de cada vivienda que tenemos disponible para la venta y/o alquiler, un reportaje fotográfico completo para su posterior muestra a los clientes directos mediante nuestra web y otras páginas especializadas en el sector. 

También anotamos cualquier  característica destacada del inmueble,  Incluso hacemos reportaje videográfico,  para que a nuestro comprador le sea más fácil hacerse una idea de la vivienda antes de ir a verla y así no  realizar visitas innecesarias.